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去年年底的文章《该买就买，量力而行》对2021年北京房地产市场做出了如下三个预测：
房价明年会不会涨？是部分区域涨还是普涨？能涨多少？现在又到年底了，让我们来逐一验证一下：
1
房价明年会不会涨？
答案：房价会涨! 但不一定是明年
2021年北京房价确实涨了！
根据国家统计局的数据，截至2021年10月，北京新建商品住宅价格指数同比去年上涨4.9%
二手房住宅价格指数同比去年上涨8.8%
去年的文章我们就分析过——北京在2017年317调控之后，价格下跌幅度过大，时间过长，有补涨的需要。
至于房价能够在2021年全面上涨，主要原因有如下几点：
信贷的放松低价限竞房的快速去化小学入学儿童数量的集中爆发面对房价上涨，政府也出台了针对性的政策：
控制房地产信贷增速分批次集中供地学区房政策调整下半年成交量和房价涨幅相比上半年都有所回落。
2
是部分区域涨还是普涨？
答案是：普涨！
2021年北京各个区域基本都涨了，有些可能离2017年高点还有一些差距，有一些则已经创出了历史新高。
本轮涨价由信贷推动，短期内普涨是必然结果。
但长期来看，未来北京房价是结构性的——五环外热点地区和城区优质地区涨幅将大幅领先其他地区。
纵观涨幅较大的区域，都可以在之前的文章《北京买房口诀》中找到端倪：
五环外疏解受益地区，代表：亦庄、昌平回龙观教育内卷地区，代表：海淀、西城、东城产业聚集区，代表：望京、上地、亦庄3
本轮房价能涨多少？
答案是：不知道！
如果有人说他能够准确预测房价的短期变化，那他大概率是个神棍。我们没能力也不屑于做出这样的预测。
我们去年底对于今年北京房价涨幅的预测是：
在目前限购政策不变的条件下，本轮涨幅绝不可能达到2016年的程度。
事实也验证了我们的判断，今年北京涨幅最大的区域也没有达到2016年的程度。
最后还是再说说风险
去年文章的最后就提示过风险，我相信在一年前没有人会想到今年恒大会遇到如此大的危机
而最近网上疯传的燕郊断供事件也给我们好好上了一堂购房风险教育课
所以对于每一个要买房的人，我们想说：
选对城市
选对区域
选对开发商
控制好杠杆
